Jusstorget

- lettlest juss og juridisk hjelp

by

Tomtefesteloven – en oversikt

Tomtefesteloven – en oversikt

Mange bor i hus på festet grunn. Dette betyr at at de ikke eier, men leier grunnen huset står på.
Her får du en oversikt over reglene i tomtefesteloven som trådte i kraft 1. januar 2002. Loven danner rammene for festeavtaler mellom bortfester (utleier) og fester (leietaker).
1. Innledning
Tomtefesteloven  gjelder for leie av grunn til hus som festeren har eller får på tomten. I dagligtale brukes ofte ordet «bygsling» istedenfor tomtefeste. Dette er en svært utbredt kontraktsform med lange tradisjoner i vårt land. Man regner med at det er 250.000 festeforhold i hele landet, altså i overkant av 10% av landets eiendommer. Nærmere halvparten av disse tomtene er til boliger, og ca. en tredjedel til fritidseiendommer. Det er også mange festeforhold til næringsbygg.

Utenfor tomtefesteloven faller bl.a. leie av grunn til opplagsplass og friareal – det er først når festeren skal ha bygg på grunnen at loven gjelder.

Loven kommer til anvendelse enten festeforholdet gjelder en avgrenset tomt eller bare en rett til å sette opp hus på annen manns grunn (punktfeste).

For festeren er tomtefeste gunstig fordi han ikke får kapitalutlegg til kjøp av tomt. For bortfesteren gir festeforholdet en fast inntekt.

Den nye loven gjelder også eldre festeforhold.
Lovgiver fant at loven ikke ville være i strid med grunnlovens forbud mot å gi loven tilbakevirkende kraft. I mange bestemmelser i loven er det tatt med forskjellige regler etter når festeavtalen er inngått. Festeavtaler som inngås under den nye lovens herredømme, kalles nye festeforhold. Hvis festeavtalen er inngått før den nye loven trådte i kraft, men forlenges etter dette tidspunkt, skal festeavtalen ses på som inngått etter at den nye loven har trådt i kraft.

For gamle festeavtaler inngått før den tidligere tomtefestelov, (1975 – loven) gjelder en del særregler som det vil føre for langt å komme inn på her. Det vises til lovens § 2, siste ledd.

Når man leser loven, må man ikke bare være oppmerksom på de tidsmessige avgrensninger som er nevnt ovenfor, men også på at loven har forskjellige regler alt etter hvilket formål festeavtalen gjelder: bolig, fritidshus og andre festeforhold. Både for boliger og fritidshus har lovgiveren gått enda lenger enn før i retning av beskytte festeren, men aller lengst har man gått når det gjelder boliger: Her ser lovgiveren det slik at bortfeste så langt som mulig skal likestilles med en permanent avhendelse av grunnen.

Den nye loven kan som hovedregel ikke fravikes ved avtale.

2. Festeavtalen
Festeavtalen skal fremdeles inngås skriftlig. I avtalen skal det opplyses om det gjelder bolig, fritidshus eller tomt til annet formål, og tomteverdien skal opplyses.

Også en muntlig avtale er bindende. Men det er selvsagt vanskelig å føre bevis for at avtale er inngått, og den kan heller ikke tinglyses.
I en muntlig avtale vil partene bli regnet for å ha bundet seg i forhold til hverandre når det er betalt vederlag for festet, eller når festeren har tatt tomten i bruk uten protest fra bortfesteren. Hver av partene har i så fall krav på å få avtalen satt opp skriftlig.

Avtale om at festeren skal gi lån til bortfesteren eller betale ham et engangsbeløp ved festeforholdets start, er ikke bindende for festeren. Unntak gjelder imidlertid om det dreier seg om betaling for bortfesters investeringer i eiendommen.

3. Festetid (tfl. kap. 2)
Nye festeavtaler til boligtomter skal som nevnt omtrent likestilles med avhendelse, og derfor er det i lovens § 7 fastsatt at slike avtaler gjelder til de blir sagt opp av festeren eller festeren innløser tomten. For fritidshus gjelder festeavtalen til festeren eventuelt sier den opp.

Er festeavtalen inngått etter 1975, men før loven begynner å gjelde, skal festeavtalen være 80 år hvis det ikke er avtalt lengre tid eller avtalen har regler om innløsning eller oppsigelse fra festerens side.

Er festeavtalen fra før 1976, gjelder det som er fastsatt i avtalen om festetid.

Festeavtaler til annet enn bolig og fritidshus gjelder uten tidsbegrensning, men på oppsigelse med lik rett for begge parter. For festeavtaler inngått etter 1975 vedrørende tomt til fabrikk eller forretningsbygg, gjelder imidlertid en festetid på 80 år om ikke annet er avtalt.

I tilfelle oppsigelse er oppsigelsesfristen 2 år, hvis ikke annet følger av det som er avtalt.
Det kan ikke lenger inngås avtaler om feste på festerens livstid. For festeavtaler på åremål gjelder endel spesielle regler.

4. Festeavgift (tfl. kap. 3)
Både førstegangs fastsettelse av festeavgift og senere forhøyelse av festeavgiften byr på mange spørsmål, og er behandlet i en egen artikkel her på Jusstorget. (Red.anm: Artikkelen er midlertidig fjernet p.g.a. manglende oppdatering) Her skal imidlertid hovedregelen i den nye loven nevnes: det kan ikke avtales eller kreves en festeavgift som er urimelig høy i forhold til det som vanligvis betales på stedet ved nye fester av lignende tomter på lignende avtalevilkår.

Stortinget mente at man her i den nye loven har fått en klarere regel enn man hadde i den gamle. Det kan nok være et spørsmål om det holder stikk. Under enhver omstendighet kan man regne med at festeavgiften som før vil bli fastsatt til en rimelig avkastning av tomtens verdi, under hensyntagen til rentenivået, slik som i dag.

Den nye lovens hovedregel om regulering av festeavgift er indeksregulering, og denne måten skal benyttes om partene ikke helt klart har avtalt at festeavgiften skal stå uendret eller reguleres på annen måte. Avgiftsregulering kan nå skje hvert 10. år om ikke annet er avtalt. Det kan imidlertid ikke fastsettes at reguleringen skal skje oftere enn hvert år. Det er en vesentlig forbedring av bortfesterens rettigheter i forhold til gjeldende lov, at det nå kan avtales regulering oftere enn hvert 10. år. Krav på forhøyelse av avgiften kan bare gjøres gjeldende for fremtidige terminer. Som hittil kan kongen (regjeringen) fastsette multiplikatorer til bruk ved indeksregulering av festeavgiften.

Skal festeavgiften reguleres på annet vis enn ved indeksregulering, og blir partene ikke enige, skjer avgjørelsen ved rettslig skjønn.

Om ikke annet er avtalt kan bortfesteren kreve at festeavgiften betales på forskudd for ett år om gangen. Bortfesteren har panterett i festeretten med bygninger for skyldig festeavgift for de siste tre år.

5. Råderett over festet tomt (tfl. kap. 4)
Ved feste av tomt til bolig- og fritidshus har festeren samme fysiske råderett over festetomten som en eier, medmindre annet er avtalt. Dette gjelder likevel bare bruk innenfor festeformålet; annen type utnyttelse hører under bortfesteren. Loven har fått nye regler om at festeren i en viss utstrekning kan kreve at trær som er til ulempe fjernes, mens han på den annen side kan motsette seg hugst av trær som bør bli stående for trivselens skyld. Dette gjelder også ved punktfeste innenfor et område som tilsvarer en vanlig hustomt.

Tomt som festes bort til annet enn bolig- og fritidshus, kan festeren bruke i samsvar med festeavtalens formål, men ikke til urimelig skade eller ulempe for bruken av tomten etter festetidens utløp.
Som før har festeren rett til å overdra festeretten. Har bortfesteren tatt forbehold om forkjøpsrett, er bl.a. festerens nærmeste familie beskyttet. Har bortfesteren forbeholdt seg å godkjenne kjøperen om festet blir overdratt, kan han ikke nekte godkjennelse uten saklig grunn.

Som før kan festeren vanligvis pantsette festeretten med bebyggelse.

6. Mislighold (tfl. kap. 5)
Den nye loven inneholder detaljerte bestemmelser om betalingsmislighold og mangler ved tomten. Under slike forhold kan den krenkede part ha hevningsrett, erstatningskrav, krav på prisavslag eller at mangler rettes. Tilsvarende gjelder for rettsmangler, f.eks. når festeren ikke får den råderetten over tomten han skal ha p.g.a. rettsmangler på bortfesterens side.

Ved vesentlig mislighold fra festerens side kan bortfesteren heve festeavtalen om ikke annet følger av avtalen. Etter at festeren har bygget hus på tomt som er festet bort til bolig eller fritidshus, kan bortfesteren ikke heve avtalen p.g.a. forsinket betaling av festeavgift. Det samme gjelder i andre festeforhold når tomten er festet bort for 99 år eller mer.

Den som vil gjøre misligholdsvirkninger gjeldende, må reklamere innen rimelig tid etter at parten fikk grunn til å gjøre misligholdet gjeldende.

7. Innløsning og forlengelse (tfl. kap. 6)
Også disse reglene er meget omfattende i den nye loven. Reglene er nylig endret, oge behandles i artikkelen «Tomtefeste; avgiftsregulering og innløsning- nye regler» Med «innløsning» menes festerens rett til å kjøpe tomten. Slik rett kan han ha selv om det ikke er avtalt.

Loven gir fester av tomt til bolig- og fritidsformål en meget vidtgående rett til innløsning. Festeren har nå rett til å innløse festetomten når det er gått 30 år av festetiden, om ikke kortere tid er avtalt. Om festeavtalen inneholder et forbud mot innløsning, vil avtalen være satt til side ved disse reglene. Hvis retten til innløsning ikke gjøres gjeldende når det er gått 30 år, er det mulighet for å gjøre den gjeldende igjen hvert tiende år, eller når festetiden er ute. Dette kan likevel bare skje på bestemte tidspunkter, med 10 års mellomrom. Som nevnt foran, gjelder under enhver omstendighet slike festeavtaler meget lenge.

Festerens innløsning av tomten er en form for privat ekspropriasjon. Bortfesteren skal derfor holdes skadesløs, jfr. prinsippet om full erstatning i Grunnlovens § 105. Lovens § 36 inneholder nærmere regler om dette.

8. Avvikling av festeforholdet (tfl. kap. 7)
I likhet med den tidligere lov, skal festeren som hovedregel rydde tomten ved festeforholdets avslutning. Hvis dette vil medføre at verdier spilles i utrengsmål, kan imidlertid både festeren og bortfesteren kreve at bortfesteren overtar hus og faste innretninger på tomten mot vederlag. Er det bortfesteren som krever overtagelse, skal verdien av bebyggelsen fastsettes til hva det ville koste å oppføre tilsvarende bebyggelse på overtagelsestidspunktet med fradrag for slit og elde. Er det festeren som krever at bortfesteren overtar bebyggelsen, skal vederlaget settes til den verdi bebyggelsen har for bortfesteren.

Festeren kan i alle fall kreve en rimelig godtgjørelse for verdiøkning han har tilført tomten.

Blir partene ikke enige, avgjøres verdsettelsen ved rettslig skjønn.

Publisert 08.06.01.
Oppdatert pr. 01.11.04.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».

Vurderer du å bortfeste, bygge eller kjøpe hus på festet grunn, anbefaler vi at du kontakter advokat eller rettshjelper for å få klarlagt hva festeavtalen egentlig innebærer.
Advokaten eller rettshjelperen finner du her på Jusstorget.

Tomtefesterforbundet i Norge
Den som fester tomt i Norge har sin egen interesseforening. Hjemmesiden deres finner du ved å klikke her.
(Red.)

by

Innføring i odels- og åsetesretten

Innføring i odels- og åsetesretten

Odels- og åsetesretten utgjøres av et komplisert regelverk som fremgår av odelsloven fra 1974 og av en omfattende rettspraksis. Jusstorget gir deg en oversikt over reglene.

Det anbefales å ha odelsloven tilgjengelig ved lesning av denne artikkelen.

Det gjøres oppmerksom på at denne artikkelen ikke er ajourført i forhold til de store endringene som ble gjort i odelsloven med virkning fra 1.7.2009.

Lenke til odelsloven

1. Hva er odelsrett?
Odelsrett er et gammelt, særnorsk og slektsbasert rettsinstitutt, som også er beskyttet i vår grunnlov. Åsetsrett, som er en arverelatert del av odelsretten, har like lang tradisjon. Selve rettsreglene om odels- og åsetesretten, har likevel vært endret utallige ganger opp gjennom årene, og for øyeblikket foreligger det også planer om nye endringer. Dette henger sammen med det til enhver tid politiske syn på eierforhold og forvaltning av landbrukseiendommer, slik dette også kommer til uttrykk i jordlovgivningen.

2. Odelsrettens formål
Odelsrett er en rettighet for slekten til å innløse en landbrukseiendom som måtte være lovmessig ”odlet”, og som på en eller annen måte måtte ha kommet på fremmede hender. Formålet er således å bevare landbrukseiendommene i de respektive i familier, for stabilisering av eierstrukturen og sikre ”bondens rett til jorda”. Historisk var odelsretten spesielt ansett som et vern mot statsmakten.

3. Vilkår for odelsrett
1. Iflg. odelsloven § 1 og 2, må eiendommen kunne ”nyttast til landbruksdrift”, og den må ha en landbruks-produksjonsmessig verdi som minst tilsvarer 20 dekar jordbruksareal. (1 dekar= 1000 kvm.) Er jordbruksarealet mindre enn 5 dekar, eller er en ren skogeiendom mindre enn 100 dekar, kan eiendommen aldri odles.

2. Iflg. odelsloven § 7 må eiendommen være eiet med full eiendomsrett av en eier, ”odleren”, i 20 år.
Eiertiden er knyttet til tinglysingen, når ikke annet er opplyst. Eieren har da odlet eiendommen for seg og sine etterkommere (også adoptivbarn), dersom han da ikke før odelshevdstidens utløpt har tinglyst erklæring om at odelsrett ikke skal inntre, odelsloven § 11.
Det er adgang til å legge sammen eiertiden til flere eier i rett nedstigende linje, odelsloven § 10. Den eier som da fullfører odlingen er odelserverver. Også i forhold til søsken, og endog i forhold til foreldre, som vedkommende har overtatt eiendommen fra, kan eiertiden legges sammen, §10, 2 ledd.

Eiendom som er odlet forblir odlet så lenge den eies av odelsberettigede etterkommere, og så lenge den tilfredsstiller kravet til odlingsjord, jfr. odelsloven § 23.
Foruten ved salg ut av familien, kan eiendommen frigjøres for odel ved offentlig inngrep, så som ved stadfestet reguleringsplan, odelsloven § 5, vedtak av ”Kongen”, odelsloven § 30, som virkemiddel ved strukturrasjonaliseringen i jordbruket, § 31, eller som følge av vanlig ekspropriasjon, § 32.

4. Hvem har odelsrett?
Det er bare personer som i rett nedstigende linje stammer fra odelserververen som har odelsrett. Tidligere var kretsen av odelsberettigede ubegrenset, men er etter någjeldende lov begrenset, jfr. odelsloven § 8. For at noen av odlerens etterkommere skal ha odelsrett, må enten noen av foreldrene, besteforeldrene eller søsken av foreldrene ha vært eier av vedkommende eiendom i kraft av odelsrett fra noen i rett oppstigende linje. Altså må det foreligge både riktig slektskapsforhold og odelsrettslig status hos en tidligere eier for at gyldig odelsrett skal kunne påberopes. Videre må vedkommende etterkommer være født før eiendommen har gått ut av slekten.

5. Hvilken rett gir odelsretten den odelsberettigede?
Odelsretten gir de odelsberettigede i prioritets rekkefølge rett til å innløse en odelseiendom som ved eiendomsovergang har gått ut av de odelsberettigedes krets, eller har gått over til en dårligere odelsberettiget. Denne løsningsrett må benyttes innen et visst tidsrom (preskripsjonsfrist), som nå er fastsatt til ett år fra eiendommen ble skjøtet til ny eier. For å oppfylle fristen må det være inngitt odelsstevning mot hjemmelsinnehaveren til tingretten innen årsfristens utløp.

6. Prioritetsrekkefølgen
Odelsløsningsretten kan bare gjøres gjeldende av de odelsberettigede i den prioritetsrekke-følge som er angitt i
odelsloven § 12, og (dersom flere eiendommer) fordelt med èn driftsenhet til hver, odelsloven § 14.
Blant etterkommerne går eldre foran yngre, uten hensyn til kjønn. Adoptivbarn får prioritet fra adopsjonstidspunktet. Dersom en eldre ikke fremmer løsningssak og gjennomfører odelsløsning, må den yngre fremme selvstendig løsningssak innen fristens utløp, da han ellers taper sin odelsrett. Ingen kan sitte og vente på hvorvidt bedre prioriterte vil bruke sin løsningsrett og faktisk også gjennomføre løsning, idet preskripsjonsfristen gjelder for alle odelsberettigede, uanset prioritet. Den som løser eiendommen bevarer odelsretten for alle med dårligere prioritet, mens personer med bedre prioritet taper sin odelsrett (odelsloven § 41), dersom da ikke noe unntak kommer til anvendelse, jfr. odelsloven §§ 42 og 43.

Det kan etter odelsloven § 21 gjøres unntak fra prioritetsrekkefølgen når spesielle omstendigheter foreligger. Unntaket går på urimelighet, spesielt dersom en eldre bror eller søster vil odelsløse fra en yngre som har overtatt eiendommen, og retten finner dette urimelig. Etter rettspraksis skal det meget sterke grunner til at slike anførsler om urimelighet fører frem.

7. Odelsløsning og verdsettelse av odelseiendommer
En odelssak kan selvsagt avgjøres utenfor rettsapparatet dersom partene er enige om odelsøsningsretten og odelstakst.
Er det ikke enighet gjennomføres tvungen odelsløsning med søksmål for de ordinære domstoler. Dersom det er tvist om odelsløsningsretten, avgjøres spørsmålet ved dom.
Dersom det ikke er tvist om odelsretten, eller når avgjørelsen om odelsretten er rettskraftig, blir det fremmet skjønnssak for samme domstol til fastsettelse av odelstakst – løsningssum – for eiendommen. For skjønnsbehandlingen gjelder skjønnslovens vanlige regler med underskjønn og adgang til overskjønn, og retten settes med 4 skjønnsmenn, foruten en fagdommer. Dette gjelder både for behandlingen i tingretten (underskjønnet) og for en eventuell behandling i lagmannsretten (overskjønnet).

For verdsettingen gjelder spesielle regler som ikke har direkte sammenheng verken med erstatningsfastsettelse i forbindelse med ekspropriasjon, eller de retningslinjer som gjelder for godkjenning av høyeste lovlige konsesjonspris.
For odelstaksering gjelder odelsloven § 49, hvoretter verdsettelsen skal ”gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovudsakleg blir nytta til landbruksføremål”.

De kriterier som loven her trekker opp er alle sterkt skjønnsbetonte, og ved odelstaksering gjør det seg derfor alltid gjeldende stor uenighet mellom partene om den verdi som disse retningslinjer fører frem til for vedkommende eiendom. Det er da ofte også stort sprik mellom odelstakstene for en og samme eiendom i de forskjellige instanser, og ofte også en påtagelig nivåforskjell mellom takstene for nokså likeartede eiendommer.
Uenigheten knytter seg ofte til spørsmålet om hvilken ekstra boverdi som skal tillegges eiendommens bruksverdi som landbruk, idet bruksverdien ved odelstakst beregnes objektivt, d.v.s. uten hensyn til de aktuelle parter på noen av sidene.

Ellers er vesentlighetskriteriet i relasjon til ”landbruksformål” ofte gjenstand for uenighet, da særlig i forhold til utparselleringsmuligheter for tomteformål.

Et spesielt moment som gjør seg gjeldende ved odelstaksering er at odelsløseren er pålagt 10 års bo- og driveplikt, mens vanlige kjøpere er underlagt slik plikt i kun 5 år. En odelsløser må dessuten gi de øvrige berettigede kompensasjon dersom han utnytter eiendommen på en økonomisk sett spesielt gunstig måte ( bl.a. tomtesalg). Se reglene om etteroppgjør i odelsloven § 57.
Videre kan odelsløseren pådra seg et erstatningsansvar dersom han misligholder lovens krav slik at eiendommen må tilbakeskjøtes saksøkte i løsningssaken. Jfr. odelsloven § 58. jfr. § 28. Her kommer bo- og driveplikten inn og også salg til utenforstående som også er forbudt. En eiendom som er løst på odel kan altså ikke benyttes som spekulasjonsobjekt.

Selve odelsløsningsprosessen er underlagt formelle regler som kan medføre tap av odelsrett dersom bestemmelser og frister blir oversett eller misligholdt. Det er derfor ikke tilrådelig å fremme en odelssak uten kyndig hjelp.

8. Åsetesretten
Åsetesrett er en særskilt variant av løsningsrett til landbrukseiendom, som er knyttet til arvefall og etterkommere av en arvelater på skiftet. Odelsloven § 51.
Det er ikke noe vilkår at etterkommerne har odelsrett, men eiendommen må tilfredsstille vilkårene for å være odelseiendom. Løsningsretten kan gjøres gjeldende mot boet i samme prioritetsrekkefølge som gjeldende for odelsløsning etter
odelsl. § 12.
Men også her kan retten gjøre unntak etter skjønn i samsvar med odelsloven § 21. Se lovens § 52. Også når det gjelder åsete er løsningsretten, som ved odel, begrenset til èn eiendom. Odelsloven § 53, jfr. § 14.

Foruten løsningsretten og prioritetsregelen er det særlig verdsettingsprinsippet som er det helt sentrale ved åsetesretten. Mens det ved odelstakst skal fastsettes full verdi på grunnlag av det lovbestemte verdsettingsprinsipp, skal det ved åsetestakst fastsettes en ”overtakingspris” som er ”rimeleg etter dei tilhøva som ligg føre”. Herunder skal det finnes frem til hva den aktuelle åsetesberettigede kan betale for at han ”kan makte å bli sitjande med eigedomen”.
M.a.o. kan det her – i motsetning til ved odelstaksering – til gunst for åsetesarvingen tas hensyn til hans subjektive situasjon, mens verdien aldri kan settes høyere enn ved odelstakst. Odelsloven § 56.

Ved åsetestaksering fremkommer ofte verdsettingen på den måte at det i forhold til full verdi fastsettes et ”åsetesfradrag”. Dette har samenheng med at tilsvarende beregningsprinsipp benyttes ved arveavgiftsberegningen, der avgiftsgrunnlaget for åsetesarvinger fastsettes ved at antatt omsetningsverdi reduseres med 25 %.
Det foreligger en eldre rettsavgjørelse for at denne fremgangsmåte ved åsetestaksering ikke er lovmedholdig, idet åsetesverdien skal fastsettes direkte ut fra lovens kriterier. I relasjon til lovbestemmelsen om at en verdsettelse som odelstakst skal danne et tak for åsetestaksten, kan gode grunner likevel tale for at det
bør tas utgangspunkt i full odelstaksering før åsetesverdien bestemmes.

Disse spesielle og forskjellige takstprinsipper har ofte ledet til misforståelser, særlig når resultatet av en odelstaksering er blitt sammenblandet med åsetestaksering. Ofte kan en høre uttalt formeninger om at odelstakster er ”billige” i forhold til full verdi, mens dette etter de gjeldende takstprinsipper kun gjelder åsetestakster.

Publisert 20.01.01.
Oppdatert 14.03.02.

by

Erstatningsfastsettelse ved ekspropriasjon av fast eiendom

Her får du en oversikt over de viktigste regler og prinsipper som gjelder ved erstatnings-
utmålingen ved ekspropriasjon av fast eiendom fra en av landets fremste eksperter på området. Artikkelen behandler både bolig- og næringseiendommer, så vel som landbrukseiendommer.

Innledning
Lov om vederlag ved oreigning (oreigning nynorsk for ekspropriasjon) av fast eiendom av 6. april 1984 nr. 17, (vederlagsloven) med senere endringer, regulerer de prinsipper som i forbindelse med tvungen avståelse må anvendes ved fastsettelse av erstatning for all fast eiendom. Loven er utformet med bakgrunn i den grunnlovbestemte regel om at den som må avstå sin eiendom har krav på full erstatning, Grunnlovens § 105. Loven gjelder enten det er staten som eksproprierer eller det er private som ut fra lov eller offentlig tillatelse har rett til å erverve en annens eiendom.

Selv om loven i prinsippet gjelder avståelse av så vel den hele eiendom som deler av en eiendom, såkalt partiell avståelse, vil de fleste problemer knytte seg til den sistnevnte type avståelse. Dette som følge av at det da også oppstår en rekke spørsmål i relasjon til den gjenværende eiendom.

Generelle bestemmelser.
Vederlagsloven knesetter i utgangspunktet det prinsipp at den som utsettes for ekspropriasjon, ekspropriaten, har krav på erstatning basert på den vurdering som gir den høyeste erstatning ut fra følgende alternative vurderingsprinsipper: salgsverdi, bruksverdi eller utgifter til gjenkjøp,
jfr. vederl. § 4. Dog modereres dette prinsipp noe ved at en bruksverdi som er høyere enn salgsverdien ikke kan kreves erstattet dersom tapet ellers lar seg dekke ved gjenkjøp. Forøvrig gjelder det spesielle begrensninger for adgangen til å kreve erstatning etter gjenkjøpsverdi, jfr. vederl. § 7. Skattekrav som erstatningen kan utløse, skal det heller ikke tas hensyn til.

For disse forskjellige alternative vurderingsprinsipper er det blitt fastsatt spesielle regler i de forskjellige paragrafer (vederl. §§ 5, 6 og 7). Disse regler tar bl.a. sikte på å avskjære muligheten for erstatning når vedkommende prinsipp anvendes i sin ytterste konsekvens. Bl.a. kan en ikke få erstatning ut fra hva den som eksproprierer, eksproprianten, vil tjene på ervervet, med mindre dette tilsvarer det vanlige prisnivå for det som avstås.
Likedan har en ikke krav på den mulige verdiøkning som skyldes det tiltak som ligger til grunn for ekspropriasjonen, eller som følger av andre offentlige investeringer. Dette siste gjelder dog ikke dersom de offentlige investeringer er eldre enn 10 år fra det tidspunkt da hovedforhandling for erstatningsfastsettelsen blir holdt.

Spesielt om standskog, jord, sand- og grusforekomster mv. (vederl. § 6)
Når det gjelder fastsettelse av vederlaget etter bruksverdi, har vi i 1997 fått en tilleggsbestemmelse hvoretter dagens verdi skal legges til grunn for de grunnverdier inkl. påstående skog som har påregnelig salgsverdi.
Dette fordi det tidligere kunne bli vurdert slik at det som ble avstått måtte påregnes solgt sist eller en gang i fremtiden, og derfor ble neddiskontert til en lavere nåtidsverdi, siden de gjenværende ressurser på eiendommen, på samme måte som før ekspropriasjonen, måtte kunne dekke markedsbehovet og således selges først. Ekspropriasjonen skulle m.a.o. ikke kunne gi mulighet for et ekstra salgskvantum ut over det som ellers kunne selges, og erstatningen ble dermed neddiskontert som om det avståtte kvantumet måtte bli solgt sist. Dette er nå blitt endret.

Skade og ulempe for gjenværende eiendom.
Hva angår ulemper for den gjenværende eiendom, er det i vederl. § 8 gitt en regel om at slike skader og ulemper ikke skal erstattes når de er av alminnelig karakter for eiendommer i distriktet, dersom da ikke vedkommende ulempe måtte overstige det eier eller rettighetshaver må finne seg i etter naboloven og forurensnings-loven. Det er altså her bare tale om alminnelige ulemper. Særulemper av forskjellig art skal imidlertid alltid erstattes fullt ut. Videre må også de alminnelige ulemper erstattes dersom disse rammer bare en ”avgrensa krins av personar”, slik det fremgår av nabolovens § 2, siste ledd.

Som et motstykke til dette kan det etter vederl. § 9 heller ikke gjøres fradrag i erstatningen for alminnelige fordeler som tilflyter en eiendom i forbindelse med en ekspropriasjon. For eksempel kan det ikke gjøres fradrag i erstatningen for grunn til en veg med grunnlag i at vegen er fordelaktig for eiendommen, idet dette er en alminnelig fordel som tilflyter alle eiendommer i distriktet. Det finnes skjønnsavgjørelser som er uriktige på dette punkt.

Erstatning for tap av bolighus og næringsbygg.
For tap av bolighus og driftsbygninger (næringsbygg) gjelder helt spesielle regler, utformet i rettspraksis.
Prinsippet er at den som taper et bolighus har krav på erstatning etter gjenanskaffelsesverdi ved nybygg. Dette gjelder bare dersom det ikke er mulig for eieren å skaffe seg et like bra brukt bolighus i det frie marked i rimelig nærhet, eller dette skaffes av eksproprianten.
I den situasjon som vanligvis hersker med dårlig tilbud av egnede bolighus i markedet og i rimelig nærhet, blir verdien med enkelte mindre korreksjoner derfor som regel basert på gjenoppføring av et tilsvarende nytt bygg med innredning og utgifter til flytting. Dette er således en helt spesiell erstatningsrettslig situasjon, som faktisk kan medføre en økonomisk fordel for den som mister sitt hus.

Særlig når inngrepet rammer mange bolighus i området, f. eks. ved omlegging av veg, jernbane eller flyplass, vil gjenanskaffelse ved nybygg som regel bli lagt til grunn for erstatningsfastsettelsen, med mindre det gamle hus nærmest er saneringsmodent.
Egen artikkel om innløsning av bolighus finner du her.

Driftsbygninger på gårdsbruk må selvsagt alltid erstattes på grunnlag av gjenanskaffelse ved nybygg, da driftsbygningen jo må fungere på vedkommende gårdsbruk. Derimot kan det stille seg noe annerledes med et næringsbygg, dersom vedkommende bygg ikke er en del av et fabrikkompleks.

Ang. erstatningsfastsettelse for dyrket mark

1. Når hele eiendommen eksproprieres
Når hele eiendommer avstås, kommer de generelle regler til grunn som omhandlet ovenfor.
Det kan bli spørsmål om både bruksverdi og omsetningsverdi, men verdsettelsen er her ofte også lovregulert i bl.a. konsesjonslovgivningen og jordloven. (For odelsløsning, som ikke har noe med ekspropriasjon å gjøre, samt for overtagelse av gårdsbruk ved arv – åsetesretten – gjelder spesielle regler som er omhandlet i en annen artikkel her på Jusstorget.)

  1. Når deler av eiendommen eksproprieres
    Når det gjelder partielle avståelser (deler av en jordbruksenhet), får vi å gjøre med en rekke spesielle erstatningsprinsipper som har vært sterkt omdiskutert opp gjennom årene. Etter den avklaring vi etter hvert har fått gjennom Høyesteretts praksis, kan det trekkes opp følgende prinsipper og retningslinjer:2.1. Ang. marginalprinsippet ved partielle avståelser
    Avståelse fra en jordbruksenhet medfører at eierens faste kostnader blir de samme, og det blir et mindre gjenværende areal som må dekke disse kostnader.
    Det samme gjelder kostnadene til maskiner og utstyr, da disse driftsmidler må ha en viss dimensjon og effekt, og endres ikke fordi arealet blir litt mindre.
    Heller ikke når det gjelder varigheten av driftsmidlene oppstår noen besparelse, idet det ikke er bruken men den tekniske utvikling som bestemmer varigheten av redskaper og utstyr.
    Erstatningen for den teig som avstås må derfor beregnes marginalt, dvs. eieren må få godtgjort verdien av årsavlingen på det stykke som avstås, kun med fradrag av de spesielle og variable kostnader som produksjonen på nettopp dette separate stykke medfører for eieren.
    I den forbindelse blir det selvsagt spørsmål om spart arbeidsinnsats, men også dette vil være marginalt. Det blir kun spørsmål om det ekstra tidsforbruk som faktisk går med til bare det avståtte stykke, når eieren allikevel er ute med sin redskap og bearbeider den gjenværende eiendom.
    Bortsett fra litt drivstoff vil det i den forbindelse ikke oppstå noen særlig besparelse, idet alle de øvrige kostnader og tidsforbruk blir som før.
    Den frigjorte arbeidskraft som følge av mindre areal vil vanligvis bare utgjøre noen få minutter. Denne vil det vanskelig være effektiv anvendelse for i annet inntektsgivende arbeide på gården.
    For øvrig vil avståelsen ofte medføre at arronderingen på det gjenværende areal blir dårligere, slik at det der oppstår et tidsspille som mer eller mindre motsvarer denne besparelse.Gjennomsnittsberegninger med grunnlag i nettoavkastningen på hele gårdsbruk vil således rettmessig ikke kunne anvendes i forbindelse med slike partielle avståelser, og erstatningsnivået blir derfor også alltid vesentlig høyere i slike tilfelle enn det gjennomsnitt som følger av driftsgranskningene og annet statistisk materiale.Det pågikk en tid stor diskusjon om den partielle avståelse kunne ”tilpasses” over tid, slik at tapet på den måte ble kompensert. Selv om det rettslig er dekning for en slik problemstilling ut fra ekspropriatens ”tilpassingsplikt”, er det faglig sett ingen reelle muligheter for dette, idet produksjonsarealet i alle sammenhenger er minimumsfaktoren.
    En annen mulighet for produksjon som måtte kunne kompensere for inntektstapet, er ikke oppstått som følge av ekspropriasjonen. Dersom en eller annen omstilling praktisk var mulig, ville denne mulighet ved hjelp av den godt utbygde veiledningstjeneste i jordbruket for lengst allerede vært tatt i bruk. Det blir færre, ikke flere driftsmuligheter på eiendommen når driftsenheten blir mindre.
    Grunneierens tilpassingsplikt kan ikke trekkes så langt at han selv skal bære tapet ved å yte en lengre arbeidsdag. Det ”omstillingstap” som lenge ble dosert i teorien som et midlertidig tap for eieren, er da også for lengst forlatt i ekspropriasjonssammenheng.
    Så lenge dette prinsipp var delvis i bruk, ble det da også i skjønnssammenheng vanligvis forholdt slik at den marginale erstatning bare ble delt i to, ”flat” jordbruksverdi pluss ”omstillingstap”.

2.2.Spesielt om beregning av subjektiv bruksverdi for dyrket mark
I forbindelse med den marginale beregning av bruksverdien for dyrket mark, oppstår spørsmålet om det skal legges til grunn objektive eller subjektive kriterier.
Den objektive innebærer å legge til grunn det som vanligvis kan oppnås av en vanlig gårdbruker ved en ”pårekneleg utnytting” (vederl. § 6). Den subjektive legger vedkommende eiers subjektive situasjon til grunn, slik at en dyktig bruker får full kompensasjon for den nettoavkastning han faktisk taper, mens en annen bruker som er i en vanskelig situasjon, eksempelvis på grunn av alder eller sykdom, bare får kompensert det lille han faktisk taper ved at stykket kanskje ligger brakk eller er bortleid for en lav pris.

Dette spørsmål fant sin avgjørelse i Høyesteretts dom i
Rt. 1986 s. 1354, den såkalte «Svenkeruddommen».
Høyesterett tok standpunkt til så vel marginalprinsippet som det forannevnte takseringsgrunnlag. Høyesterett sa seg enig i Agder Lagmannsretts konklusjon om at alle i utgangspunktet har krav på det som en vanlig eier og bruker kan få ut av eiendommen eller vedkommende parsell ved påregnelig drift etter en objektiv vurdering. Men dersom den aktuelle eier har ”muligheter for en mer lønnsom drift enn andre ville ha”, skal også denne høyere ”subjektive bruksverdi” erstattes. Men i så fall skal mererstatningen ”naturligvis tidsbegrenset til denne eiers egen antatte driftstid.” Dette prinsipp er blitt stående.

I forbindelse med eiendommer som midlertidig er bortleid på grunn av eierens sykdom eller alder, er også foranstående takseringsprinsipp blitt lagt til grunn i nevnte Høyesterettsdom, men da under forutsetning av at skjønnsretten finner at denne midlertidige situasjon ikke er ”av en slik art” at den virker inn på bruksverdiberegningen.

Ekspropriasjon av skog
Når det gjelder ekspropriasjon av skog er dette underlagt særegne regler og prinsipper som ikke behandles her.

Omkostningsspørsmålet ved ekspropriasjonskjønn
Erstatningsfastsettelse for alle tvungne eiendomsinngrep skjer ved ekspropriasjonsskjønn etter skjønnsprosessloven av 1917.
Det følger bla. av lovens § 54 at den som rammes av en slik ekspropriasjon har krav på dekning for utgifter til juridisk – og om nødvendig også teknisk – bistand under skjønnssaken fra eksproprianten.
Dette gjelder i alle fall i første instans, tingretten.
I annen instans, lagmannsretten og eventuelt også i Høyesterett, avhenger dekningen av utfallet dersom grunneieren anker, men dersom eksproprianten anker er omkostningsdekningen også da sikret hos eksproprianten.

Sluttbemerkninger
Som det fremgår av artikkelen er erstatningsfastsettelse for avståelse av fast eiendom tuftet på en rekke kompliserte beregningsprinsipper. Dette gjelder i forhold til alle typer fast eiendom, bolighus, næringsbygg og landbruk.
I det foranstående har jeg bare berørt noen av de mest sentrale spørsmål, da det er umulig å fange alt i en slik fremstilling. Det er da også meget få sivile rettsområder som oftere har vært til behandling i Høyesterett enn nettopp erstatningsfastsettelse ved ekspropriasjon av fast eiendom.
Følgelig bør ingen gi seg ut på å alene representere sine interesser i en slik sammenheng, dersom vedkommende da ikke er kvalifisert til rettslig å underbygge sine krav mot rutinerte eksproprianter.
Mange har kommet galt ut på denne måte, og tapet lar seg ikke gjenopprette. Å ha kyndighet på det eiendomsmessige eller det driftsfaglige område er, som det fremgår av foranstående, på ingen måte tilstrekkelig.

Her på Jusstorget finner du advokater som har spesialkompetanse innen ekspropriasjonsretten. (red. anm.)

Publisert 13.01.01.
Oppdatert 7.12.06.