Regjeringen har nedsatt et utvalg for å utrede de prinsipper som bør gjelde ved fastsettelse av erstatning for regulerte utbyggingsområder. Denne artikkelen tar sikte på å belyse og underbygge den kritikk som er fremkommet fra et flertall i justiskomitéen mot Høyesteretts praksis i slike saker.

OBS! Denne artikkelen er først og fremst skrevet for jurister og andre spesielt interesserte. Den behandler viktige prinsippielle spørsmål om grunneiere av domstolene virkelig får full erstatning som de har krav på etter Grunnlovens §105. For oversikt over reglene om ekspropriasjon og erstatning, se de øvrige artiklene i arkivet øverst til høyre. (Red. anm.)

Stortingets justiskomité har enstemmig og meget betimelig anmodet departementet om å nedsette et utvalg, med det oppdrag å se nærmere på de problemer som knytter seg til den betydning reguleringsplaner skal tillegges ved fastsettelse av ekspropriasjonserstatning for grunnområder. Justiskomiteens flertall refererer herunder til forslagstillerne for endring av vederlagslovens § 5, som har foranlediget komiteens anmodning, og som «har registrert at Høyesteretts praksis den senere tid har medført at innholdet i grunneiernes erstatningsrettslige vern på noen punkter er blitt svakere enn forutsatt av Stortinget da ekspropriasjonserstatningsloven ble vedtatt i 1984», og videre at forslaget «tar sikte på å rette opp en skjevhet i loven slik den lyder i dag».

Den utvikling i Høyesteretts praksis som forslagstillerne der mener å ha registrert, har heller ikke gått hus forbi hos noen av oss som i mange år har arbeidet med dette stoff. Fra forskjellige hold er det da også fra tid til annen kommet kritiske reaksjoner, som vanskelig kan oppfattes annerledes enn at det på bakgrunn av denne registrerte utvikling innen dette rettsområde i visse sammenhenger kan stilles spørsmål om grunneiernes rettssikkerhet.

I så måte har en med stor interesse og tilslutning lest de betraktninger som fremkommer fra de to «tungvektere» også på dette rettsområde, professor, dr. juris Eivind Smith, bl.a.
i artikkelen «Høyesterett – en trussel mot demokratiet?» i «Lov og Rett» 1999 s. 451 flg., og professor, dr. juris Asbjørn Kjønstad, bl.a. i artikkelen «Er Høyesterett statsvennlig?», inntatt i samme «Lov og Rett» 1999 s. 97 flg. At de betenkeligheter som i disse artikler er blitt påpekt og underbygget i en beskjeden grad endog synes å ha kommet sporadisk til uttrykk hos et lite mindretall innen Høyesterett, viser den singel dissens som fremkommer
i høyesterettsdom, inntatt i Rt. 1998 s. 1140, se side 1158 øverst. «En svale» har likevel heller ikke i den forbindelse ført til noen «sommer».

De problemstillinger som det departementsoppnevnte utvalg ut fra sitt mandat særlig vil måtte utrede og ta standpunkt til, formodentlig under hensyntagen til de erstatningspolitiske signaler fra de folkevalgte organer, knytter seg særlig til anvendelsen av det såkalte «strøksprinsipp» ved erstatningsfastsettelse for regulerte utbyggingsområder. At nettopp dette omfattes av mandatet, er ikke tilfeldig, og skyldes det virvar av synspunkter og usammenhengende prinsipper som ved Høyesteretts praksis etter hvert er blitt staket ut som utslagsgivende for erstatningsutmålingen. Resultatet er langt på veg blitt slik at uansett det foreliggende faktum er det ingen gitt på et entydig rettslig grunnlag med noen som helst grad av sannsynlighet å forutse hva som i den enkelte sak kan bli Høyesteretts dom.

Det har lenger vært oppfattet slik, og lagt til grunn av de lavere domstoler, at Høyesterett i Østensjødommen (plenum), Rt. 1977 s. 24, på bindende måte har trukket opp og definert det faktiske og rettslige grunnlag for anvendelse av bl.a. «strøksprinsippet», også kalt «parkprinsippet». Dette er også som et utgangspunkt lagt til grunn av Høyesteretts flertall i den foran nevnte avgjørelse, inntatt i Rt. 1998 s.1140, slik det blir referert på s. 1159 øverst. Under punktene 1, 2 og 3 er der gjengitt de forskjellige alternative faktiske situasjoner som etter Østensjødommen danner grunnlaget for forskjellige erstatningsrettslige konsekvenser, og der strøksprinsippet følger av pkt. 1., slik dette er definert i Østensjødommen.

Som det fremgår av Østensjødommen er strøksprinsippet forankret i det faktiske forhold og den rimelighetsbetraktning som det er gitt uttrykk for under det nevnte pkt. 1., og der det gis erstatningsmessig vern etter en gjennomsnittlig grunnpris (såkalt strøkspris) for alle deler av et regulert utbyggingsområde. Dette gjelder uansett det formål de enkelte deler av vedkommende utbyggingsområde etter reguleringsplanen skal benyttes til. Alle deler av grunnområdet er ansett like viktige for tilfredsstillelse av de behov som må dekkes ved en slik utbygging, og verdivurderingen vil da følge av hvorvidt det innen området finnes forholdsmessig og hensiktsmessig grunn til de enkelte utbyggingsbehov, byggegrunn, veggrunn, lekeplasser og friområder m.v. Forholdet mellom den terrengmessig mulige og den ønskede utstrekning av selve byggeområdet, vurdert i forhold til de øvrige behov for veger, lekeplasser og friområder m.v., angis som områdets utbyggingsgrad. Alt omfattes likevel av strøksprisen, hva enten vedkommende del av området i og for seg kan bebygges eller ikke, i og med at alle de angitte reguleringsformål har sin verdimessig nødvendige plass innen utbyggingsområdet. Jfr. her begrunnelsen for strøksprinsippet i Østensjødommen. Ved den erstatningsmessige vurdering legges da etter dette avgjørende vekt på det attraktive ved beboelse og bruk av tomteområdet og de tilgjengelige uteområder innen utbyggingsområdet, og på den annen side hvordan utbyggingen praktisk lar seg gjennomføre – altså de samlede utbyggingskostnader. Så langt har da også problemstillingen hittil vært klar og omforent i skjønnssammenheng.

Imidlertid har vi nå også på dette område fått en ny avgjørelse, der Høyesterett sterkt bryter med disse tidligere anerkjente erstatningsprinsipper. I Høyesteretts dom av
10 mai 2001, i sak nr. 2000/1054, er det nemlig blitt lagt til grunn for avgjørelsen at kun den del av et regulert utbyggingsområde som teknisk kan brukes som byggegrunn, kan omfattes av strøksprisen. Dette uten hensyn til den kvalitet vedkommende område måtte ha som et attraktivt internt friområde, eventuelt også som veggrunn eller lekeplass. Begrunnelsen for denne nye avgjørelse er tuftet på et antatt gjeldende påregnelighetskrav, som tolkes i forhold til de tekniske muligheter for en tenkt men reguleringsmessig ikke aktuell husbygging. Dette uten hensyn til områdets skikkethet for det formål angjeldende område i reguleringssammenheng fornuftigvis og hensiktsmessig skal benyttes til. At dette siste vil være utslagsgivende for den verdimessige vurdering av hele utbyggingsområdet, mens en tenkt og reguleringsstridig anvendelse av friområdet til husbygging tilsvarende vil være irrelevant i den sammenheng, rimer da ikke særlig godt med den erstatningsmessige begrensning Høyesterett nå har innfortolket i strøksprinsippet.

Konsekvensen av denne nye høyesterettsdom er altså blitt at det eneste interne friområde av noe format som er utlagt til beboerne i reguleringsplanen, er falt utenom strøksprisen, alene fordi området teknisk sett er ansett å være lite skikket for husbygging. Dette uten hensyn til de kvaliteter dette grunnområde faktisk har med strandlinje til elven og mulighet for alle aktuelle leke- og friluftsaktiviteter ellers, som et fullverdig friområde både for beboerne og den lokale skole i området.. Til forskjell fra den ellers avtalte strøkspris for utbyggingsområdet inklusive friområdet med kr. 160,- pr. m2, er det funnet å være akseptabelt når dette interne friområde holdes utenom og erstattes etter sin historiske anvendelse som beite og dels dyrket mark med kr. 3,- pr, m2. Strøksprinsippet er altså blitt radikalt uthulet, og det er ikke lenger noen sammenheng mellom den for øvrig avtalte strøkspris, som korrekt er basert på hele utbyggingsområdet med alle de innregulerte anvendelser, og en strøkspris som uten hensyn til de regulerte anvendelser alene må baseres på grunn skikket til husbygging. Hvordan strøkspriseni så fall skal beregnes for et således begrenset og reguleringsmessig udefinert område, har Høyesterett ikke gitt noen anvisning om.
Det er herunder grunn til å peke på at både ut fra lagmannsrettens premisser, kommunens anførsler og prosedyre for Høyesterett, samt høyesteretts problemstilling i det hele, er det overalt kun lagt vekt på friområdets svake bebyggelighet. Ikke i noen sammenheng er det reist spørsmål om – enn si forsøkt å underkjenne – anvendelsen av dette grunnområde som et utmerket friområde, slik dette område nå også faktisk benyttes både av nærområdet og den tilliggende barneskole. Det er fra kommunens side lagt spesiell vekt på å sikre gunstig adkomst til friområdet ved anlagte kulverter gjennom fylkesvegen, både fra byggeområdet og fra skolen. I det hele bygger vurderingen både hos lagmannsretten og Høyesterett på en strengt formalistisk oppfatning av ordet «bygge» som grunnlag for strøkspris, uten hensyn til den faktiske og praktiske anvendelse av et regulert friområde, som også er en nødvendig og verdifull del av et samlet utbyggingsområde. Jfr. også her Østensjødommen.

Dersom det ikke ved ny lovgivning fastsettes et mer entydig, holdbart og fornuftig rettslig grunnlag for erstatningsfastsettelse etter strøksprinsippet, som en i alle deler rimelig og rettferdig erstatningsfordeling i forholdet mellom de forskjellige grunneiere som berøres, vil fremtidige skjønnsretter ved sine erstatningsutmålinger stå over for en nærmet uløselig oppgave. Mens skjønnsretten tidligere kunne konsentrere seg om utbyggingsområdets utbyggingsgrad og de samlede totale utbyggingsomkostninger på basis av at hele det regulerte område med alle arealanvendelser inngikk i utbyggingen og gjennomsnittsberegningen, må nå skjønnsretten først foreta en eksakt terrengmessig vurdering av hvor på det aktuelle regulerte utbyggingsområde det vil være teknisk mulig å oppføre byggverk. Dette som grunnlag for fastsettelse av det område som strøksprisen skal omfatte. Dette område må så nøyaktig innsirkles og klart angis som selvstendig grunnlag for beregning av erstatningsoppgjøret, idet området nødvendigvis ikke vil korrespondere med grensene for de enkelte reguleringsfomål. Graden av bebyggelighet vil forøvrig helt og holdent avhenge av de økonomiske resurser som settes inn i utbyggingen, og vil således måtte bli gjenstand for en meget vidløftig bevisføring og prosedyre med et vanskelig forutsigbart skjønnsmessig resultat. Noen egentlig strøkspris ut fra sitt tidligere innhold kan da vanskelig bli fastsatt, liksom rimelighetsbetraktningen i Østensjødommen, om at all grunn som faktisk benyttes til de forskjellige formål i forbindelse med en utbygging bør tilgodeses med en felles gjennomsnittlig strøkspris, blir tilsidesatt. På grunneierhold er en likelig fordeling av utbyggingsverdien på alle som deltar med sin grunn i utbyggingen funnet å være mest rettferdig og riktig, og det er da egentlig disse som er de meningsberettigede i et slikt fordelingsspørsmål som dette. Når imidlertid prinsippet, som i dette tilfelle, forandres for den siste parsell av et utbyggingsområde, som ellers er avtalt erstattet på basis av den tidligere forståelse av Østensjødommen, rammer tapet denne ene som her blir berørt på en særdeles urimelig måte, liksom alle de øvrige berørte grunneiere i utbyggingsområdet derved har fått en for lavt beregnet gjennomsnittspris.

De fleste rettsområder er nå, og i særdeleshet det regelverk som gjelder for fastsettelse av ekspropriasjonserstatning, så vidt kompliserte at det volder problemer endog for jurister
som kun er opptatt med det enkelte separate rettsområde. Det er da lite betryggende at våre lovbestemmelser på dette område er så uklare at det gir domstolene rom for misforståelser og avvik fra lovgiverens intensjoner, slik stortingskomiteen refererer fra lovforslaget. Det er begrenset, ikke minst p.g.a. tidsforbruk, hva de prosederende advokater kan bibringe retten av rettslig grunnlag for sin avgjørelse, og forankringen blir derfor lett tilfeldig. Når da den tidligere rettspraksis ikke har større gjennomslagskraft enn at den lett blir forandret, slik det er skjedd i den nettopp avsagte høyesterettsdom, understreker dette ytterligere nødvendigheten av at rettsreglene utformes i mest mulig fullstendige og entydige lovbestemmelser i samsvar med de folkevalgtes intensjoner.

En særskilt konsekvens i denne forbindelse, som heller ikke er uvesentlig for den det går ut over, er at det som regel pålegges den tapende part å måtte bære kostnadene i forhold til det på forhånd uberegnelige utfall av domstolens frie vurdering. Med faglig innsikt i det angjeldende rettsområde bør det være mulig for en part, ut fra lovens bestemmelser og lovgiverens intensjoner, i alle fall å kunne forholde seg til klart utformede grunnprinsipper, uten først å måtte avvente et uforutsigbart domsresultat etter en kostbar prosess.

Med den noe varierende høyesterettspraksis som vi finner på ekspropriasjonsrettens område, blir det da også på de årlige oppdateringskurs innen ekspropriasjonsretten ofte gitt uttrykk for en viss oppgitthet når det gjelder hva som til enhver tid kan sies å være gjeldende rett. Dette at en ikke med bakgrunn i tidligere avgjørelser kan være sikker på hva som er den egentlige gangbare rettsoppfatning, eller hva Høyesterett i neste sak kan komme frem til, er egnet til å undergrave den tillit til rettssystemet som en gjerne ønsker å formidle til sine klienter. Det er derfor et særlig sterkt og påtrengende behov for å få fastsatt klare lovregler på dette område i samsvar med de intensjoner lovgiveren måtte gi uttrykk for, idet det er langt fra tilfredsstillende at reglene stadig undergis forandring, og da gjerne i grunneiernes disfavør, alt etter domstolens bemanning i de enkelte saker. Det bør i det hele ikke være grunnlag for å reise det spørsmål som berettigvis ofte fremkommer fra forskjellig hold, om rettssikkerheten på dette rettsområdet egentlig er tilstede.

Publisert 27.08.01.

Her får du en oversikt over de viktigste regler og prinsipper som gjelder ved erstatnings-
utmålingen ved ekspropriasjon av fast eiendom fra en av landets fremste eksperter på området. Artikkelen behandler både bolig- og næringseiendommer, så vel som landbrukseiendommer.

Innledning
Lov om vederlag ved oreigning (oreigning nynorsk for ekspropriasjon) av fast eiendom av 6. april 1984 nr. 17, (vederlagsloven) med senere endringer, regulerer de prinsipper som i forbindelse med tvungen avståelse må anvendes ved fastsettelse av erstatning for all fast eiendom. Loven er utformet med bakgrunn i den grunnlovbestemte regel om at den som må avstå sin eiendom har krav på full erstatning, Grunnlovens § 105. Loven gjelder enten det er staten som eksproprierer eller det er private som ut fra lov eller offentlig tillatelse har rett til å erverve en annens eiendom.

Selv om loven i prinsippet gjelder avståelse av så vel den hele eiendom som deler av en eiendom, såkalt partiell avståelse, vil de fleste problemer knytte seg til den sistnevnte type avståelse. Dette som følge av at det da også oppstår en rekke spørsmål i relasjon til den gjenværende eiendom.

Generelle bestemmelser.
Vederlagsloven knesetter i utgangspunktet det prinsipp at den som utsettes for ekspropriasjon, ekspropriaten, har krav på erstatning basert på den vurdering som gir den høyeste erstatning ut fra følgende alternative vurderingsprinsipper: salgsverdi, bruksverdi eller utgifter til gjenkjøp,
jfr. vederl. § 4. Dog modereres dette prinsipp noe ved at en bruksverdi som er høyere enn salgsverdien ikke kan kreves erstattet dersom tapet ellers lar seg dekke ved gjenkjøp. Forøvrig gjelder det spesielle begrensninger for adgangen til å kreve erstatning etter gjenkjøpsverdi, jfr. vederl. § 7. Skattekrav som erstatningen kan utløse, skal det heller ikke tas hensyn til.

For disse forskjellige alternative vurderingsprinsipper er det blitt fastsatt spesielle regler i de forskjellige paragrafer (vederl. §§ 5, 6 og 7). Disse regler tar bl.a. sikte på å avskjære muligheten for erstatning når vedkommende prinsipp anvendes i sin ytterste konsekvens. Bl.a. kan en ikke få erstatning ut fra hva den som eksproprierer, eksproprianten, vil tjene på ervervet, med mindre dette tilsvarer det vanlige prisnivå for det som avstås.
Likedan har en ikke krav på den mulige verdiøkning som skyldes det tiltak som ligger til grunn for ekspropriasjonen, eller som følger av andre offentlige investeringer. Dette siste gjelder dog ikke dersom de offentlige investeringer er eldre enn 10 år fra det tidspunkt da hovedforhandling for erstatningsfastsettelsen blir holdt.

Spesielt om standskog, jord, sand- og grusforekomster mv. (vederl. § 6)
Når det gjelder fastsettelse av vederlaget etter bruksverdi, har vi i 1997 fått en tilleggsbestemmelse hvoretter dagens verdi skal legges til grunn for de grunnverdier inkl. påstående skog som har påregnelig salgsverdi.
Dette fordi det tidligere kunne bli vurdert slik at det som ble avstått måtte påregnes solgt sist eller en gang i fremtiden, og derfor ble neddiskontert til en lavere nåtidsverdi, siden de gjenværende ressurser på eiendommen, på samme måte som før ekspropriasjonen, måtte kunne dekke markedsbehovet og således selges først. Ekspropriasjonen skulle m.a.o. ikke kunne gi mulighet for et ekstra salgskvantum ut over det som ellers kunne selges, og erstatningen ble dermed neddiskontert som om det avståtte kvantumet måtte bli solgt sist. Dette er nå blitt endret.

Skade og ulempe for gjenværende eiendom.
Hva angår ulemper for den gjenværende eiendom, er det i vederl. § 8 gitt en regel om at slike skader og ulemper ikke skal erstattes når de er av alminnelig karakter for eiendommer i distriktet, dersom da ikke vedkommende ulempe måtte overstige det eier eller rettighetshaver må finne seg i etter naboloven og forurensnings-loven. Det er altså her bare tale om alminnelige ulemper. Særulemper av forskjellig art skal imidlertid alltid erstattes fullt ut. Videre må også de alminnelige ulemper erstattes dersom disse rammer bare en ”avgrensa krins av personar”, slik det fremgår av nabolovens § 2, siste ledd.

Som et motstykke til dette kan det etter vederl. § 9 heller ikke gjøres fradrag i erstatningen for alminnelige fordeler som tilflyter en eiendom i forbindelse med en ekspropriasjon. For eksempel kan det ikke gjøres fradrag i erstatningen for grunn til en veg med grunnlag i at vegen er fordelaktig for eiendommen, idet dette er en alminnelig fordel som tilflyter alle eiendommer i distriktet. Det finnes skjønnsavgjørelser som er uriktige på dette punkt.

Erstatning for tap av bolighus og næringsbygg.
For tap av bolighus og driftsbygninger (næringsbygg) gjelder helt spesielle regler, utformet i rettspraksis.
Prinsippet er at den som taper et bolighus har krav på erstatning etter gjenanskaffelsesverdi ved nybygg. Dette gjelder bare dersom det ikke er mulig for eieren å skaffe seg et like bra brukt bolighus i det frie marked i rimelig nærhet, eller dette skaffes av eksproprianten.
I den situasjon som vanligvis hersker med dårlig tilbud av egnede bolighus i markedet og i rimelig nærhet, blir verdien med enkelte mindre korreksjoner derfor som regel basert på gjenoppføring av et tilsvarende nytt bygg med innredning og utgifter til flytting. Dette er således en helt spesiell erstatningsrettslig situasjon, som faktisk kan medføre en økonomisk fordel for den som mister sitt hus.

Særlig når inngrepet rammer mange bolighus i området, f. eks. ved omlegging av veg, jernbane eller flyplass, vil gjenanskaffelse ved nybygg som regel bli lagt til grunn for erstatningsfastsettelsen, med mindre det gamle hus nærmest er saneringsmodent.
Egen artikkel om innløsning av bolighus finner du her.

Driftsbygninger på gårdsbruk må selvsagt alltid erstattes på grunnlag av gjenanskaffelse ved nybygg, da driftsbygningen jo må fungere på vedkommende gårdsbruk. Derimot kan det stille seg noe annerledes med et næringsbygg, dersom vedkommende bygg ikke er en del av et fabrikkompleks.

Ang. erstatningsfastsettelse for dyrket mark

1. Når hele eiendommen eksproprieres
Når hele eiendommer avstås, kommer de generelle regler til grunn som omhandlet ovenfor.
Det kan bli spørsmål om både bruksverdi og omsetningsverdi, men verdsettelsen er her ofte også lovregulert i bl.a. konsesjonslovgivningen og jordloven. (For odelsløsning, som ikke har noe med ekspropriasjon å gjøre, samt for overtagelse av gårdsbruk ved arv – åsetesretten – gjelder spesielle regler som er omhandlet i en annen artikkel her på Jusstorget.)

2. Når deler av eiendommen eksproprieres
   Når det gjelder partielle avståelser (deler av en jordbruksenhet), får vi å gjøre med en rekke spesielle erstatningsprinsipper som har vært sterkt omdiskutert opp gjennom årene. Etter den avklaring vi etter hvert har fått gjennom Høyesteretts praksis, kan det trekkes opp følgende prinsipper og retningslinjer:2.1. Ang. marginalprinsippet ved partielle avståelser
   Avståelse fra en jordbruksenhet medfører at eierens faste kostnader blir de samme, og det blir et mindre gjenværende areal som må dekke disse kostnader.
   Det samme gjelder kostnadene til maskiner og utstyr, da disse driftsmidler må ha en viss dimensjon og effekt, og endres ikke fordi arealet blir litt mindre.
   Heller ikke når det gjelder varigheten av driftsmidlene oppstår noen besparelse, idet det ikke er bruken men den tekniske utvikling som bestemmer varigheten av redskaper og utstyr.
   Erstatningen for den teig som avstås må derfor beregnes marginalt, dvs. eieren må få godtgjort verdien av årsavlingen på det stykke som avstås, kun med fradrag av de spesielle og variable kostnader som produksjonen på nettopp dette separate stykke medfører for eieren.
   I den forbindelse blir det selvsagt spørsmål om spart arbeidsinnsats, men også dette vil være marginalt. Det blir kun spørsmål om det ekstra tidsforbruk som faktisk går med til bare det avståtte stykke, når eieren allikevel er ute med sin redskap og bearbeider den gjenværende eiendom.
   Bortsett fra litt drivstoff vil det i den forbindelse ikke oppstå noen særlig besparelse, idet alle de øvrige kostnader og tidsforbruk blir som før.
   Den frigjorte arbeidskraft som følge av mindre areal vil vanligvis bare utgjøre noen få minutter. Denne vil det vanskelig være effektiv anvendelse for i annet inntektsgivende arbeide på gården.
   For øvrig vil avståelsen ofte medføre at arronderingen på det gjenværende areal blir dårligere, slik at det der oppstår et tidsspille som mer eller mindre motsvarer denne besparelse.Gjennomsnittsberegninger med grunnlag i nettoavkastningen på hele gårdsbruk vil således rettmessig ikke kunne anvendes i forbindelse med slike partielle avståelser, og erstatningsnivået blir derfor også alltid vesentlig høyere i slike tilfelle enn det gjennomsnitt som følger av driftsgranskningene og annet statistisk materiale.Det pågikk en tid stor diskusjon om den partielle avståelse kunne ”tilpasses” over tid, slik at tapet på den måte ble kompensert. Selv om det rettslig er dekning for en slik problemstilling ut fra ekspropriatens ”tilpassingsplikt”, er det faglig sett ingen reelle muligheter for dette, idet produksjonsarealet i alle sammenhenger er minimumsfaktoren.
   En annen mulighet for produksjon som måtte kunne kompensere for inntektstapet, er ikke oppstått som følge av ekspropriasjonen. Dersom en eller annen omstilling praktisk var mulig, ville denne mulighet ved hjelp av den godt utbygde veiledningstjeneste i jordbruket for lengst allerede vært tatt i bruk. Det blir færre, ikke flere driftsmuligheter på eiendommen når driftsenheten blir mindre.
   Grunneierens tilpassingsplikt kan ikke trekkes så langt at han selv skal bære tapet ved å yte en lengre arbeidsdag. Det ”omstillingstap” som lenge ble dosert i teorien som et midlertidig tap for eieren, er da også for lengst forlatt i ekspropriasjonssammenheng.
   Så lenge dette prinsipp var delvis i bruk, ble det da også i skjønnssammenheng vanligvis forholdt slik at den marginale erstatning bare ble delt i to, ”flat” jordbruksverdi pluss ”omstillingstap”.

2.2.Spesielt om beregning av subjektiv bruksverdi for dyrket mark
I forbindelse med den marginale beregning av bruksverdien for dyrket mark, oppstår spørsmålet om det skal legges til grunn objektive eller subjektive kriterier.
Den objektive innebærer å legge til grunn det som vanligvis kan oppnås av en vanlig gårdbruker ved en ”pårekneleg utnytting” (vederl. § 6). Den subjektive legger vedkommende eiers subjektive situasjon til grunn, slik at en dyktig bruker får full kompensasjon for den nettoavkastning han faktisk taper, mens en annen bruker som er i en vanskelig situasjon, eksempelvis på grunn av alder eller sykdom, bare får kompensert det lille han faktisk taper ved at stykket kanskje ligger brakk eller er bortleid for en lav pris.

Dette spørsmål fant sin avgjørelse i Høyesteretts dom i
Rt. 1986 s. 1354, den såkalte «Svenkeruddommen».
Høyesterett tok standpunkt til så vel marginalprinsippet som det forannevnte takseringsgrunnlag. Høyesterett sa seg enig i Agder Lagmannsretts konklusjon om at alle i utgangspunktet har krav på det som en vanlig eier og bruker kan få ut av eiendommen eller vedkommende parsell ved påregnelig drift etter en objektiv vurdering. Men dersom den aktuelle eier har ”muligheter for en mer lønnsom drift enn andre ville ha”, skal også denne høyere ”subjektive bruksverdi” erstattes. Men i så fall skal mererstatningen ”naturligvis tidsbegrenset til denne eiers egen antatte driftstid.” Dette prinsipp er blitt stående.

I forbindelse med eiendommer som midlertidig er bortleid på grunn av eierens sykdom eller alder, er også foranstående takseringsprinsipp blitt lagt til grunn i nevnte Høyesterettsdom, men da under forutsetning av at skjønnsretten finner at denne midlertidige situasjon ikke er ”av en slik art” at den virker inn på bruksverdiberegningen.

Ekspropriasjon av skog
Når det gjelder ekspropriasjon av skog er dette underlagt særegne regler og prinsipper som ikke behandles her.

Omkostningsspørsmålet ved ekspropriasjonskjønn
Erstatningsfastsettelse for alle tvungne eiendomsinngrep skjer ved ekspropriasjonsskjønn etter skjønnsprosessloven av 1917.
Det følger bla. av lovens § 54 at den som rammes av en slik ekspropriasjon har krav på dekning for utgifter til juridisk – og om nødvendig også teknisk – bistand under skjønnssaken fra eksproprianten.
Dette gjelder i alle fall i første instans, tingretten.
I annen instans, lagmannsretten og eventuelt også i Høyesterett, avhenger dekningen av utfallet dersom grunneieren anker, men dersom eksproprianten anker er omkostningsdekningen også da sikret hos eksproprianten.

Sluttbemerkninger
Som det fremgår av artikkelen er erstatningsfastsettelse for avståelse av fast eiendom tuftet på en rekke kompliserte beregningsprinsipper. Dette gjelder i forhold til alle typer fast eiendom, bolighus, næringsbygg og landbruk.
I det foranstående har jeg bare berørt noen av de mest sentrale spørsmål, da det er umulig å fange alt i en slik fremstilling. Det er da også meget få sivile rettsområder som oftere har vært til behandling i Høyesterett enn nettopp erstatningsfastsettelse ved ekspropriasjon av fast eiendom.
Følgelig bør ingen gi seg ut på å alene representere sine interesser i en slik sammenheng, dersom vedkommende da ikke er kvalifisert til rettslig å underbygge sine krav mot rutinerte eksproprianter.
Mange har kommet galt ut på denne måte, og tapet lar seg ikke gjenopprette. Å ha kyndighet på det eiendomsmessige eller det driftsfaglige område er, som det fremgår av foranstående, på ingen måte tilstrekkelig.

Her på Jusstorget finner du advokater som har spesialkompetanse innen ekspropriasjonsretten. (red. anm.)

Publisert 13.01.01.
Oppdatert 7.12.06.