Innledning
Husleieloven fra 1939 (gammel lov) er avløst av ny husleielov. Det er også vedtatt å avvikle husleiereguleringsloven som virker i flere større byer.

Jeg omtaler heretter alle avtaler inngått før 1. januar 2000 som eldre avtaler. Avtaler inngått etter 1. januar 2000 omtales som nye avtaler. Jeg vil i denne artikkelen kun redegjøre for når ny Husleielov vil gjelde, og ikke lenger husleieloven av 1939.

Husleieloven
Overgangsbestemmelsene finnes i Husleielovens § 13-2. Husleieloven gjelder fullt og helt for alle leieavtaler inngått etter 1. januar 2000.

Husleieloven § 1-4 viser at ved vurdering av om (og når) avtale er inngått, gjelder alminnelig avtalerett. Avtalen må ikke være skriftlig. Muntlig avtale er tilstrekkelig. Det innebærer at dersom et tilbud om husleie ble muntlig akseptert før 1.01.00., så gjelder gammel lov. Hvis partene etter denne dato inngår skriftlig avtale og det kun er nedfelling av vilkårene avtalt muntlig, gjelder gammel lov.

Etter hvert får Husleieloven også virkning på alle eldre leieavtaler. Overgangsbestemmelsene skiller først og fremst mellom løpende og tidsbestemte leieavtaler. En løpende leieavtale er en avtale som kun kan avsluttes ved oppsigelse fra en av partene. En tidsbestemt leieavtale er en avtale inngått for en viss tid, og som opphører uten oppsigelse ved en bestemt dato, f.eks. 30.06.05.

For løpende leieavtaler vil den nye husleieloven tre i kraft etter at den lengst avtalte oppsigelsestiden regnet fra 1. januar år 2000 er gått ut. Er det avtalt 3 måneder oppsigelsestid gjelder Husleieloven fra 01.04.00.

Er oppsigelsesfristen for leier og utleier av ulik lengde, er den lengste fristen avgjørende.

Dersom oppsigelsestid ikke er avtalt, gjelder oppsigelsesfrister etter gamle husleielovs §8. Fristene er der 30 dager eller 4 måneder. Beboelsesleiligheter med opp til to rom ble regulert av Husleieloven fra og med 31.01.00. Alle andre leieavtaler uten avtalt oppsigelsestid ble regulert av Husleieloven fra 01.05.00.

Eldre tidsbestemte leieavtaler reguleres av husleieloven av 1939 i hele leieperioden, for eksempel til 30.06.05. Er det imidlertid avtalt en gjensidig oppsigelsesrett innenfor den tidsbestemte avtalen, gjelder samme overgangsregler som for løpende leieforhold, se ovenfor.

Dersom utleier tilbyr å forlenge leieforholdet med en ny leieavtale, gjelder Husleieloven for den nye avtalen. Det følger av hovedregelen i loven fordi dette rettslig sett er et nytt leieforhold.

Mange tidsbestemte leieavtaler gir leieren en opsjon til en tidsbestemt forlengelse, eksempelvis opprinnelig 5 år leie pluss 5 år forlengelse. Når gjelder da ny Husleielov ?
Dette er etter min oppfatning en gråsone, hvor utfallet er helt avhengig av ordlyden i hver enkelt avtale.

Ny Husleielov fastsetter at ".. leieavtale som bare kan sies opp av en av partene, regnes som tidsbestemt..." For tidsbestemte avtaler gjelder loven av 1939.

Har leieren en ensidig rett til å forlenge avtalen på opprinnelig avtalte vilkår (kun leieperioden endres), mener jeg utleier ikke kan si opp avtalen. Gammel Husleielov av 1939 vil da gjelde også ut opsjonsperioden (forlengelsen). Hvis derimot leier kun har opsjon til å leie videre, men på nye, ikke forhåndsavtalte vilkår, mener jeg begge parter i realiteten har innflytelse på om avtalen sies opp. Forlenget avtale på nye avtalte vilkår blir da ny avtale og regulert av Husleieloven.

Leieavtaler mellom borettslag eller boligaksjeselskap og medlem regnes som løpende leieavtale.

Ellers nevner jeg to forhold som uansett type leieavtale nå reguleres av ny lov. Det mest praktiske og viktige er oppsigelsesreglene i Husleieloven kapittel 9. Det samme gjelder nye prosessregler i kapitel 12. Dette er et resultat av ønske om ensartede, klare og lette bestemmelser. I praksis vil det innebære at mange avtaler, løpende og tidsbestemte, må sies opp etter kapitel 9 i ny lov. For eksempel ved vesentlig mislighold.

Publisert 13.02.01.
Publisert første gang i "Eurojuris Informerer".

For mer informasjon, kjøp boka "Boligutleie i praksis" via Internett hos Mao.no.